대한민국은 '바가지'를 쓰는 나라다. 비싼 땅값이 '주범'이다.

커피 한 잔에도 고가의 땅값이 고스란히 반영돼 도심일수록 커피값이 비싸진다. 서민들은 땅값 때문에 높은 집값에 허리가 휜다. 기업들은 아예 중국으로 공장을 옮긴다.

전문가들은 "국토를 잘못 이용했기 때문"이라고 진단한다. 제조ㆍ서비스업으로 먹고 사는 나라가 땅을 농업국가처럼 사용하고 있다는 지적이다. 국토의 70%가 산지인 상황에서 농지마저 보호하려고 하니 공장이나 주택이 들어설 공간이 없는 셈이다. 새 대통령은 새로운 국토이용 전략을 짜야 한다.

◆ 농지 전용 허용하자

= 이웃 일본과 땅 씀씀이만 비교하면 한국은 농업국가다. 농경지 비율이 일본은 국토의 12.7%(2004년 말)다. 하지만 한국은 21.2%(2006년 말)로 거의 두 배에 가깝다. 왜 이렇게 됐을까.

경기도 이천 하이닉스반도체 공장 옆에는 콩과 옥수수가 자라고 있는 농지 1만8000여 평이 있다. 일명 '하이닉스 콩밭'이다. 하이닉스는 이 터에 공장을 지으려 했지만 좌절됐다. 정부가 수도권 과밀 억제를 이유로 허가를 내주지 않았기 때문이다.

이처럼 한국은 다른 용도로 쓰면 엄청난 부가가치를 생산할 수 있는 땅이 농지로 꽁꽁 묶여 있다. 농지 비중이 높은 진짜 이유다.

일본은 도시화에 발맞춰 농지를 생산적 용도에 전용한 결과, 땅을 훨씬 효율적으로 쓴다. 일본 국토에서 건물을 짓는 대지가 차지하는 비중이 4.4%로 한국(2.6%)의 거의 2배에 가깝다. 도로 용지 비중도 3.5%로 한국의 2.6%를 압도한다.

한국도 농지를 전용해 생산적인 용도로 쓴다면 좀 더 넓은 집에 살면서 길은 더욱 여유롭게 뚫릴 것이다. 김경환 서강대 교수는 "현재 전 국토의 21%를 차지하는 농지의 10%만 대지로 바꿔도 가용 대지면적은 지금의 2배 수준으로 늘어난다"고 말했다.

◆ 새만금을 동양의 두바이로

새만금간척지는 70%를 농지로 활용한다는 제약 때문에 경제성 측면에서 뒤떨어질 것이라는 지적을 받고 있다.

= 한국은 농지가 남아도는 나라다. 농림부에 따르면 2001년 수준 식량자급률(50%)을 유지하는 조건으로 농산물시장을 개방한다면 기존 농지(1만8005㎢)의 20% 수준인 3452㎢는 과잉 농지로 분석됐다. 농산물시장을 완전 개방하면 기존 농지의 절반인 9190㎢는 없어도 되는 것으로 나타났다. 그런데도 정부는 농지를 더욱 넓히기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 대표적인 사례가 새만금이다. 새만금의 새로운 땅 2만8300㏊ 가운데 71.6%(2만250㏊)를 농지로 개발하겠다는 게 정부 방침이다.

김정호 세븐 카지노 원장은 "농지가 남아도는 상황에서 새만금을 농지로 개발하는 것은 정말 어리석다"고 개탄했다. 대신 새만금을 동양의 두바이로 개발하는 방안이 훨씬 현명하다는 권고가 많다.

◆ 그린벨트를 친환경으로 개발하자

= 서울외곽순환고속도로 서하남IC를 빠져나와 하남시로 접어들면 곳곳에서 창고가 눈에 띈다. 축사로 허가를 받았지만 창고로 불법전용한 건물들이 상당수다. 하남시는 불법창고가 4000~5000동에 이를 것으로 추산한다. 경기도 관계자는 "그린벨트가 아니라 창고벨트, 비닐하우스벨트"라며 "그린벨트 규제가 난개발을 조장하고 있다"고 개탄했다.

하남시 사례처럼 수도권에서 개발 압력을 받는 그린벨트 지역은 곳곳에서 난개발이 진행되고 있다. 주민들은 과징금 처분을 받더라도 돈벌이가 되는 땅을 놀리지 못하겠다고 입을 모은다. 일부 공무원들도 "생업을 위해 어쩔 수 없는 일 아니냐"며 주민들을 두둔한다.

이 때문에 친환경ㆍ계획적 개발로 난개발을 막는 게 주민들과 환경보호 양 측면에서 모두 이익이라는 주장이 나온다. 김경환 서강대 교수는 "무차별적으로 그린벨트 해제를 주장하는 사람은 없다"며 친환경ㆍ계획적 개발을 강조했다.

◆ 땅값에 걸맞은 용도로 활용

= 서울 강남 개포동 주공1단지는 52㎡ 소형 아파트 매매값이 11억7000만원 수준이다. 매우 낡은 건물이라서 아파트값은 온전히 땅값이다.

하지만 이런 금싸라기 땅을 활용하고 있는 모습은 한심하기만 하다. 전세금 9000만~1억원의 서민 아파트로만 활용하고 있다. 이 땅에 오피스빌딩을 지으면 대기업이나 외국기업들도 서로 옮겨오겠다고 경쟁할 것이다.

땅값이 높은 이유는 입지가 뛰어나 높은 부가가치를 생산할 수 있기 때문이다. 강남 한복판은 대기업 본사 입지로 최적인 땅이다. 그러나 서민주택 용지 등 저부가가치 용도로 묶어 고부가가치 생산 기회를 놓치는 꼴이다. 값이 비싼 땅은 그에 버금가는 구실을 할 수 있도록 규제를 풀어야 한다.

◆ 개발이익 환수체계 마련

= 지난 6월 동동탄 신도시 계획이 발표되자 신도시 예정지에는 유령상가가 속출했다. 허름한 집이나 상가를 지어놓으면 나중에 신도시 내에 택지나 상가용지를 분양받을 수 있기 때문이다. 신도시 개발에 따른 개발이익을 붙잡기 위한 불법 투기행위다.

개발이익을 환수하지 못하면 온갖 투기행위가 만연한다. 이 과정에서 보상금도 천정부지로 치솟는다. 새 대통령은 개발이익 환수 장치를 마련해 개발이익이 전적으로 사유화되는 것을 막아야 한다.

▶ 도움말 주신분(가나다 순)=김경환 서강대 교수, 김용창 서울대 교수, 김정호 세븐 카지노 원장, 박헌주 주택도시연구원장, 배상근 한국경제연구원 연구위원

[김인수 기자 / 박대민 기자]